按揭基本知識

一般的定息按揭是指申請人可在指定期限內以固定的利率計算供款，好處是鎖定每月的供款額，不受利率變化影響供款額，讓供樓人士有更好的財務預算。但是，定息按揭的利率一般會較當時浮息按揭計劃為高。

近年，政府宣佈透過按揭證券公司（HKMC）推出全新的「定息按揭試驗計劃」，10年、15年及 20年定息按揭試驗計劃的年利率，分別為4.5厘、4.65厘及4.8厘，以便供樓人士有多一個貸款計劃選擇。

這個定息按揭試驗計劃，好處是豁免壓力測試，只需符合供款佔入息比率50%的要求，以及可配合新成數貸款要求，即1000萬元物業最高借90%按揭；1,200萬元物業最高借80%按揭；1200-1920萬的物業最高可借960萬。

轉按即將一個原本已按給銀行的物業向另一間銀行申請按揭貸款，然後將物業由原本按揭的銀行贖回，並抵押予新的銀行。

在不同的市況下，按揭計劃改變，新的計劃可能會較舊計劃更優惠，供款更低，並提供現金回贈吸引客人，吸引不少業主將物業進行轉按。

不過，要記住按揭貸款合約通常設有2-3年的罰息期。

加按即將一個原本已按給銀行的物業增加按揭額，即再申請額外的貸款。假設業主在三年前以400萬購入單位，並承造六成按揭，尚欠210萬供款。若現時物業升值至500萬，並借六成按揭，加按後可以套現300萬-210萬=90萬。

亦要留意，業主在加按時，銀行需要審視個人的還款紀錄及壓力測試。

大部份按揭貸款合約會有包含一個「罰息期」的條款。目的是保障銀行的收入，若借款人在罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款，銀行都會向借款人收取手續費。

銀行最常見會設兩至三年罰息期，以三年罰息期計，首年內提早還款要付貸款額3% 手續費，第二年2%，第三年1% ，並收回現金回贈金額。

對於1000萬或以下的物業，申請人可借高成數按揭成數。按揭借款人如想借6成以上的按揭貸款，就要購買「按揭保險」。

按保的用處是保障銀行，按揭保險公司會為超出6 成的貸款部分提供保障，銀行就毋須因批出高成數按揭而承擔額外風險。事實上，整筆按揭貸款都是由銀行提供，按揭保險公司就作為中間擔保的角色。

供款與入息比率（DSR）是指每月按揭供款與每月入息的比例，例如每月按揭供款為$20,000，每月入息為$40,000，供款與入息比率便是50%。

壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施，要求按揭申請人在按揭息率增加2厘的情況後，供款與入息比率不得高於一定百分比。

值得留意的是，如申請人本身有另一按揭在身，供款入息比率及壓力測試都需要減1成，即4成及5成。

承造按揭時，銀行都會對物業進行估價，如果估價低過成交價超過10%，便有機會出現借款不足的情況，變相買家需要付更多的首期。

按揭一般可分為兩星期還款或1個月還款。

對於已落成的物業，可用新的按揭計劃，即1000萬以下物業最多可借9成按揭，1200萬或以下物業可借8成按揭，1920萬或以下物業可借960萬。

值得一提，對於一手未落成的樓花物業而選擇用即供付款計劃，只能用回舊按揭政策，即400萬以下可借9成，600以下可借8成，800萬可借6成。

故此，買家如購買一手物業，使用新制的按揭，需要選擇建築期付款。

銀行為爭取按揭市佔率，一般都提供現金回贈給予客戶。以600萬貸款額為例，回贈為2%，申請人則可在上會後取得12萬的現金回贈。

值得留意，金管局對於銀行為按揭貸款提供的現金回贈是有指引的，若現金回贈金額超過按揭貸款額的1%，銀行計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額包括在貸款額內，以扣減貸款額的形式回贈。用以上例子為例，銀行提供2%即12萬回贈時，需要在將總貸款額600萬-12萬=588萬作為貸款額。

另外，銀行是不會為按揭保險部分的貸款額提供回贈，例如樓價600萬的物業，借90%按揭，即借540萬的按揭，由於樓價60%以上的貸款是需要按揭保費，該部分都不會獲得現金回贈，只會為當中360萬的貸款額提供2%回贈。

環聯（TransUnion，簡稱TU）是香港提供個人信貸報告（TU報告）的機構。批核按揭申請時，銀行會索取申請人的信貸報告，再決定會否批核申請。

信貸評級是如何得出的：

1. 新開立信貸賬戶（如申請信用卡或向銀行借錢）
2. 還款紀錄
3. 總結餘
4. 信貸紀錄長短
5. 信貸賬戶種類（包括信用卡數目）

只要您準時還款，沒有連續申請信用卡或貸款等，保持良好的信貸評級，銀行批核的按揭貸款利率、年期及按揭成數大多數都能夠符合申請的要求。